Přehled daní a plateb spojených s nemovitostmi

13.02.2014 15:40

Jak je to od Nového roku s daní z převodu nemovitosti, daní z nemovitosti, daní z příjmu z prodeje nemovitosti, daní z pozemků a staveb?

 

Daň z převodu nemovitosti

O této dani se hodně diskutovalo před schválením nového občanského zákoníku. Podle předběžných návrhů měl být nově povinen zaplatit tuto daň kupující. Nicméně se tento zákon neschválil a stále platí, že daň z převodu nemovitosti platí prodávající. Jedinou změnou je, že nově daň z převodu nemovitosti smí zaplatit i nabyvatel nemovitosti. Před Novým rokem musel být plátcem výhradně prodávající, a pokud za něj daň zaplatil kupující, mohl být prodávající pokutován za nezaplacení daně.

Předmětem daně z převodu nemovitosti je úplatný a úplný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem (č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí). Daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti je poplatník povinen podat k příslušnému finančnímu úřadu, v jehož působnosti se nemovitost nachází. Daňové přiznání k dani z převodu nemovitosti musíte podat nejpozději do tří měsíců následujících po konci měsíce, ve kterém byl zapsán vklad práva do katastru. A v této lhůtě také daň zaplatit. 

Existují však možnosti, v nichž se tato daň platit nemusí. Od platby daně z převodu nemovitosti jsou osvobozeny: novostavby a stavby sestávající z bytových jednotek při jejich prvním převodu po prohlášení vlastníka. Dále daň nemusí být placena při bezúplatném převodu bytů a nebytových prostor z vlastnictví bytových družstev do vlastnictví jejich členů nebo členů, kteří splatili svůj členský podíl. 

Jen pro pořádek, daň z převodu nemovitosti nebudete platit ani, když 'prodáváte' družstevní byt, neboť vy neprodáváte nemovitost, nýbrž pouze členská práva a povinnosti v bytovém či stavebním družstvu. Nemovitost (byt) zůstává stále ve vlastnictví družstva.

Daň z nemovitosti

Daň z nemovitosti je tvořena daní ze stavby a daní z pozemku. Je třeba ji uhradit nejpozději do 31.května každý rok (respektive zaplacení se toleruje do 6. června). Pokud výše daně přesáhne 5000,- Kč, lze zaplatit daň na splátky: 1.polovinu do 31.května a 2.polovinu do 30.listopadu. K platbě daně z nemovitosti budete vyzváni prostřednictvím složenky. Pokud dochází k prodeji nemovitosti, je pro platbu této daně rozhodující stav vztahující se k 1.lednu. Tedy pokud dům byl prodán v červnu, daň za celý rok zaplatí prodávající. Pokud je vlastníků či nájemců více, musí daň platit všichni společně a nerozdílně. Osvobozeny jsou od daně z nemovitosti - velmi obecně řečeno - nemovitosti ve vlastnictví státu a nemovitosti, které jsou prospěšné společnosti.

Daň z pozemku

Předmětem daně z pozemku jsou pozemky vedené v katastru nemovitostí. Poplatníkem daně je ve většině případů vlastník pozemku. Pouze u některých pronajatých pozemků je poplatníkem daně nájemce. A to například v případě, že pozemek je evidován v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem (Zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky - katastrální zákon). Osvobození od této daně nastává ve velkém množství případů. Obecně se jedná o státní či veřejně prospěšné parcely a po určitou dobu lesní pozemky a orná půda.

Například tuto daň nemusí platit majitelé pozemků: v rozsahu půdorysu stavby pozemky zastavěné stavbami, a to v případě, že stavby nejsou předmětem daně ze staveb. Dále vodní plochy kromě těch, které slouží k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, lesní pozemky, na kterých se nachází lesy ochranné a lesy zvláštního určení a pozemky určené pro obranu státu. A mnoho dalších výjimek. Základ daně u většiny pozemků tvoří skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

O konkrétní výše daně rozhoduje místo, kde se pozemek nachází a také jeho charakter. 

Daň ze staveb

Daň ze staveb se vztahuje na ty stavby, jimž byl vydán kolaudační souhlas nebo na stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu způsobilé k užívání na základě oznámení stavebního úřadu, byty a nebytové prostory evidované v katastru nemovitostí. Poplatníkem je stejně jako u pozemků ve většině případů vlastník stavby, bytu nebo samostatného bytového prostoru. 

Daň se vypočítává z výměry půdorysu nadzemní části stavby v m2 vždy podle stavu k 1.lednu zdaňovacího období. Daň pro byty se vypočítávají podle podlahové plochy vynásobené koeficientem 1,20 a - podle tabulky - daným počtem korun. Výše daně za m2 se určuje podle velikosti obce, do jejíž působnosti stavba spadá.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Pokud prodáváte byt či dům, kde jste bydleli, zřejmě se vás tato daň nebude týkat. Od této daně z příjmu fyzických osob jsou osvobozeni všichni, kdo splňují alespoň jednu z následujících podmínek:
  1. prodávající v prodávané nemovitosti prokazatelně bydlel po dobu minimálně dvou let bezprostředně před prodejem
  2. prodávající v nemovitosti bydlel sice po dobu kratší než jsou dva roky, ale získané prostředky použil/použije na uspokojení svých bytových potřeb
  3. pokud prodávající v nemovitosti nebydlel, ale vlastnil ji (tedy doba mezi jejím nabytím a prodejem) alespoň 5 let před prodejem 
Daň ze zisku se platí ve výši 15% z rozdílu ceny, za kterou nemovitost byla pořízena a za kterou byla prodána. Pokud ovšem prokážete, že jste hodnotu rozdílu ceny (nebo část) investovali do dané nemovitosti (např. rekonstrukce koupelny), jste od daně opět osvobozeni (nebo od její části).

Zvýšení DPH u prodeje pozemků

Od začátku roku 2014 vstoupila v platnost tato nenápadná novela zákona, která se objevila v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012).

Zákon se týká především developerských projektů. Tudíž pokud prodáváte nemovitost, ve které jste bydleli, nejspíš se vás tato daň také nebude týkat.

Daň tedy platí prodávající nemovité věci, kteří jsou plátci DPH (tzn. podnikatelé) v rámci své ekonomické činnosti. 

Pokud dochází k prodeji nemovitosti mezi neplátci, tato daň se jich netýká. Pravdou však je, že daň ovlivní ceny bytů a domů, které budou postaveny a prodávány developerem. V případě bytu bude hodnota daně z odpovídajícího podílu na pozemku pod bytovým domem nejspíše připočítána k hodnotě bytu. Tedy cena bytu stoupne o 21% ceny pozemku, což v případě bytu v lukrativní části Prahy, kde jsou ceny pozemků vysoké, může být i víc než znatelná částka.

Autor: Markéta Mazancová
Zpět