Změny v nájemních vztazích podle NOZ

Nový občanský zákoník přinesl řadu změn i do oblasti nájmů. Vznikly nové možnosti a povinnosti pro pronajímatele i nájemce. Protože se v realitní poradně množí dotazy na toto téma, rozhodli jsme se ty nejdůležitější změny shrnout.

Nájemní smlouva chrání nájemníka

Nájem bytu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce. V novém občanském zákoníku je obsažena úprava, jež stanovuje, že se nepřihlíží k ujednáním v nájemní smlouvě, která omezují klíčová práva nájemce, ukládají mu povinnost zaplatit smluvní pokutu nebo mu ukládají zjevně nepřiměřené povinnosti.

Podnikání a chov zvířete
Nájemce tedy může v bytě například podnikat, pokud tím nedojde k nadměrnému zatížení bytu, nebo chovat zvíře, jestliže tím pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nezpůsobí nepřiměřené obtíže.

Podnájem bytu nebo jeho části
Nově vzniká také možnost dát do podnájmu část bytu třetí osobě. Pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu třetí osobě i bez souhlasu majitele. Pokud v bytě trvale nebydlí, může dát do podnájmu byt nebo jeho část jen s písemným souhlasem majitele. Podnájem končí vždy nejpozději společně s nájmem.

Pronájem nebytových prostor
Pokud se strany dohodnou, že k bydlení bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázány stejně, jako by o obytný prostor šlo. V případě, že pronajímatel pronajme nájemci prostor, který je vhodný a zdravotně způsobilý k bydlení, ale není jako byt zkolaudován, jde tedy o platný nájem bytu.

Nájemní smlouva a výše kauce
Podle nového občanského zákoníku nemusí nájemní smlouva obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, výši nájemného nebo poplatků spojených s užíváním bytu (přesto doporučujeme mít tyto body ve smlouvě specifikovány, předejdete tím případným sporům a komplikacím). Nájemní smlouva musí mít písemnou formu a pronajímatel není oprávněn namítnou vůči nájemci neplatnost smlouvy, pokud nebyla uzavřena písemně. Kauce na nájemné a služby s užíváním bytu může dosahovat výše šestinásobku nájemného.

Nájemné a změna výše nájemného
Nájemné si strany sjednávají pevnou částkou za jeden měsíc. Jestliže si strany výši nájemného nedohodnou, má pronajímatel právo na nájemné obvyklé v daném místě a čase pro podobný typ a stejnou kvalitu bytu. Strany si mohou ve smlouvě dohodnou každoroční zvyšování nájemného. Pokud si ho nesjednají, je možné nájemné zvyšovat dohodou stran na návrh pronajímatele a to maximálně o 20% za 3 roky, nebo rozhodnutím soudu. Pronajímatel je povinen po celou dobu nájmu udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Výpověď nájmu
Jestliže je nájem sjednaný na dobu určitou, má nájemce právo ho vypovědět jen za podmínky, že se významně změnili okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely. Pronajímatel má právo vypovědět nájem bytu ve výpovědní lhůtě 3 měsíců z důvodů stanovených zákonem. Má rovněž právo vypovědět nájem bytu bez výpovědní lhůty, pokud nájemce zvlášť závažným způsobem poruší svoje povinnosti (poškozuje zvlášť závažným způsobem byt, užívá ho jiným způsobem nebo k jiným účelům než je dohodnuto ve smlouvě nebo nezaplatí po dobu třech měsíců nájemné a úhrady spojené s užíváním bytu).

Ochrana nájemníka při změně majitele
Nájem je nyní možné nechat zapsat do katastru nemovitostí. Zápis může podat vlastník nemovitosti nebo nájemce se souhlasem vlastníka. Pokud je nájem zapsaný v katastru nemovitostí, všechna práva a povinnosti přechází na nového vlastníka nemovitosti a ten nemůže tvrdit, že o nájmu nevěděl a nájemní smlouva tak běží dál.

Zbyněk Karbusický
Koordinátor RK ČR

Převzato z materiálů Realitní komory ČR